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【実話】ワンルームマンション投資でテンバガーした話【儲かる?】

コジ男です。

独身の時から保有していたワンルームマンションを、先日売却しました。(いくつかあるうちの一つを売却しました。)

「ワンルームマンションは儲からない」という言説が世の中にはまだあるので、きちんと利益が出ることを、実例を踏まえて、皆さんに紹介したいと思います。

※いちおう身バレ防止のために数字は多少丸めていますが、ほぼ真実です。

体験談をベースに話をするよ

目次

なぜ僕が不動産を始めたのか、そしてどういう物件を買ったのか

僕が不動産を始めた理由、それはとても立派なもの…ではありません。超不純な動機からです。

こんにちは、xxxです。(電話越しのかわいい声)

こんにちは。(会社名調べたろ!お、不動産屋や、怪しい…)

xxxです。一度お話だけでも聞いていただけませんか?

(顔写真のってるやん!こいつはタイプじゃないけど上司めっちゃ美人!)xxxさんの上司のxxxさんが来るならいいですよ。

わかりました!連れていきます!

っていう感じで話を聞いてみたのがきっかけです。(※当時はもちろん独身)そこから話を聞いて、悪い話じゃなさそうだな、と思って始めたのがきっかけでした。

買った物件はこんな感じです。

  • 東京都の城南エリア、山手線の駅から6分程度+私鉄の駅から4分程度
  • 購入時築8年
  • 広さは20㎡ちょいの1K
  • 金利は1.8%くらい(1.75%~1.85%をうろうろしていました。)

不動産投資で得た利益は500万円!?初期投資の10倍に!?

私の5年半の不動産投資の収益はこの通りになります。5年半の投資で、約10倍になりました。

 金額損益率
マンション価格19,800,000 
頭金100,000 
諸費用350,000 
初期投資450,000 
ローン残債19,700,000 
月の家賃94,000 
管理費等20,000 
月の返済64,000 
毎月の収支10,000 
固定資産税70,000 
年間収支50,000 
累計収支(5年半保有)275,000 
売却時残債17,500,000 
売却価格22,700,000 
売却手数料等600,000 
最終手残り4,600,000 
累計損益4,875,0001083%
1000円以下は端折っていますが、ほぼこれくらいの数字になります。

もちろんここから税金が発生するので、手取りがまんま480万円、っていうことはありませんが、おそらく税金を引いても、400万円くらいは儲かったんじゃないでしょうか。

※ちなみに不動産の売却益は譲渡所得で、5年以上保有すると原則譲渡税が20%程度になります。米国株に投資するより税金は低いかも…??

ちなみに同時期のSP500は約2.2倍です。仮に僕の45万円をSP500に投資していたら、100万円にしかならなかったんですね。

「全然不動産って効率いいやん」

と思いませんか?そうです。みんな不動産は効率悪かったり、リスクが多かったりして、避ける傾向が多いなあ、と思うのですが、きちんと勉強して買えば、損することはあんまりないような投資法になるのです。

不動産を買わない人に対する反論を考えてみたよ

ここまで事実を持って説明してもなお、「不動産は危険だ、儲からない」という人がいます。そういう人たちの声をまとめてみました。

空き室が出た場合はどうするの?その時収入入らないじゃん!

空室リスクはもちろんあります。この物件については、1回退去がありました。しかし、退去後即募集がついて、なおかつ家賃も上げることができました。稼働しなかった日は入れ替えの10日間だけです。かつ、更新が2回あったので、更新料という形で収入は入っています(上の収支では細かすぎたので割愛していますが)

結局のところ、空室リスクを0にすることはできません。ただ、仮に5%の期間(3か月~4か月)空き室だとしても、利益は400万円以上出るわけです。そういう観点で物件を選ぶことが大事です。

もう1つ言うなら、株が2倍になっている中で下がっている(たばこ株のような)銘柄もあるわけで…銘柄選びは株も不動産も大事ですね。

日本は人口減だから不動産価格は下がるよね?

これは何ともいえないです。なぜなら、不動産価格は人口だけでは決まらないからです。特に東京は世界から投資が入るので、個人的には人口減はカバーされると思っています。

あと、不動産価格に最も影響があるのはインフレ率ですね。私はインフレに割とBETしているので、不動産は推奨します。世の中の給料が半分になっても2倍になっても、基本的には借金の額は変わらないので…。あ、まさか株式投資してて、デフレ予想はしていないですよね?

不動産は頭金が必要だから…

あなたは株を頭金(持ち金)なしでやるんですか?

株のほうが安定しているんじゃない?

株と不動産だと不動産のほうが値動きはゆるいです。家賃がそんな簡単に変わったらみんな困るでしょ?

他にもいろいろな反論があると思いますが、結局のところ、「不動産について無知だから不動産をやらないだけ」という気がします。そういう人に限ってインデックスは無限に上がる、とか言うんだろうなあ…

>>>サラリーマンこそ不動産投資をやるべき?

>>>不動産のほうがリターンが高い?リターンの考え方は?

ワンルーム投資も捨てたものではない

基本的に、ワンルーム投資も、物件次第(そして物件を超厳選する必要はなく、ある程度精査すればある)で儲けることができます。

不動産投資を嫌がる人も多いですが、基本的には、不動産事業も利益が出なければ継続できず、そして多くの会社が不動産事業で利益を出しています。そういう観点で見ても、不動産投資は決して悪い投資ではないと思います。

もちろん何億円と投資している人には利益は及びませんが、サラリーマンとして、少しずつ不動産で財を築いていくことを目標に、時折このブログでも紹介できればと思います。

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